נתחיל בשאלת 1.5 מיליון הש"ח או יותר נכון שאלת 150 המשכורות, האם מחירי הדיור ירדו? התשובה במילה אחת? לא!  ובשתי מילים? כן, תלוי!

כדי לענות על השאלה המורכבת הזו, צריך ללכת קצת אחורה 1998-2007 שבהם מחירי הדיור נשארו סטטיים ואף ירדו, כמובן שבין לבין יש עלייה אך זו הייתה מתונה ונקודתית ואז הגיעה שנת 2008, החלטת ממשלה אחת פשוטה שכוונתה הייתה טובה אך תוצאותיה ניכרות גם היום, המטרה הייתה להביא תושבים רבים לפריפריה על-ידי צינון של דירות לבנייה במרכז. לאחר מכן, הגיעו ממשלות נוספות והחמירו אף יותר את הבעיה, עם תוכניות שמתחרות ביניהן רק על שמות מרהיבים פעם זה מע"מ 0 פעם זה מחיר למשתכן וכדו', תוכניות נקודתיות שבשורה התחתונה לא יתרמו לאזרח הפשוט, לזוג הצעיר מהמרכז, מהפריפריה בדרום, בצפון ובכל חלק בארצנו המדהימה לרכוש דירה ולכן התשובה היא שמחירי הדירות לא ירדו.

כן, תלוי! כל מי שהיה בבית הספר לכלכלה, יודע כי השיעור הראשון הוא היצע וביקוש ושהמחיר נקבע בשיווי המשקל שבין ההיצע לביקוש. ככל שהביקוש גדול יותר וההיצע קטן יותר כך המחירים מאמירים ולא משנה אם נקרא לתוכנית מע"מ 0 , מחיר למשתכן או כל שם אחר. דבר ראשון יש לטפל בהיצע, להגדיל את התחלות הבנייה באופן משמעותי בינתיים רק כדי לפצות על הגידול הדמוגרפי, בפיגור ההיסטורי של כמות הדירות שמסתכם במעל 100 אלף דירות, ניתן לטפל בחלקו ע"י משרד האוצר במיסוי מיוחד ויצירתי על המשקיעים שמאז המשבר העולמי וירידת הריבית קונים מכל הבא ליד.

אני לא מוכן לקבל את הטענה הרווחת שהריבית הנמוכה היא זו שהביאה לעליית המחירים, אני מוכן לקבל שהיא תרמה במעט, משרד האוצר היה צריך להבין מזמן שבזמנים של ריביות נמוכות אנשים הולכים לאפיקי השקעה אחרים מהפיקדונות המסורתיים בבנק, קניית דירות, מס על רווחי הון הינו 25% והסיכון גבוה בהרבה מקניית דירה שנייה שהמס עליה הינו 8% למשקיעים (רק בשנה האחרונה, לפני כן היה נמוך משמעותי), כך יוצרים עיוות מתמשך וגורמים לכך שהריבית הנמוכה בשוק מהווה גורם משמעותי לעליית מחירי הדיור. לנתון הזה מצטרך "המונופול" הגדול במשק, רשות מקרקעי ישראל שבבעלותה מעל 90% מהקרקעות בישראל, אז כיצד רוצים שההיצע יגדל כאשר בשוק ישנו גוף אחד שמרכז כל כך הרבה כוח וקרקעות, כאמור בשוק תחרותי יש איזון בין היצע לביקוש, אבל השוק לא תחרותי!!!

לא רק ממשלות ישראל אחראיות למחירי הדיור, כאן נכנסים הקבלנים והבנקים בראשות בנק ישראל, אגב כל אחד מהם מאשים את השני בעליית מחירי הדיור אבל בשורה התחתנה כל הגופים האלו נהנים מהמצב לכאורה.

הקבלנים טוענים שמחירי הדירות הגבוהים נובעים ממחירי הקרקע האסטרונומיים, מקבוצות הרכישה (נושא שיחה בנפרד), שימוש ביזמי הנדל"ן שגובים נתח מהרווחים, כוח עבודה יקר, עלייה במחירי תשומות הבנייה ועוד ועוד, האמת? אף אחד מהגורמים האלו אינו יכול להסביר עלייה בשיעור כל-כך גבוה במחירי הדיור. כן, צריך לשכלל את שיטות הבנייה ולעבור לבנייה בשיטות מתקדמות יותר, המאה ה-21 כבר אמרנו?! כן, משך הבנייה אורך זמן רב, כן עלויות המימון הן יחסית זולות (ריבית נמוכה במשק) וכן הממשלה צריכה לייבא כוח עבודה רב שידביק את הפער או לפחות לנסות.

הגורם האחרון, הבנקים שכולנו כל כך אוהבים לשנוא, הטענה המרכזית והיחידה כמעט של הבנקים ובנק ישראל יותר מכולם, "מחירי הדירות יפגעו ביציבות הבנקים וכתוצאה מזה ביציבות המשק הישראלי". לאחר שנה של מחקר מעמיק ובניית מודל סיכוני אשראי שתמציתו יובא בפניכם בהמשך, הגעתי למסקנה כי אין בטענה הזו ממש. סך המשכנתאות באחוזי מימון מקסימליים של 75% נמוך ביותר מסך תיק האשראי של הבנקים. ניקח לדוגמא זוג נורמטיבי שמשתכר 18 אש"ח נטו בחודש רוכש דירה ב-1.4 מיליון ₪ עם משכנתא של כ-1.05 מיליון ₪ ( 75% מימון) ל-25 שנים בריבית ממוצעת של 4.5% לא צמוד (בפועל הריבית הממוצעת בכל המסלולים נמוכה יותר, אך כדאי לחשב תרחיש מחמיר יותר).

כפי שניתן לראות בתמונה המובאת כאן, כאשר מחירי הדירות ירדו 10% בשנתיים, מצב שכל אזרח היה מוכן  לקבל, הסיכון לבנק נמוך ואף כמעט לא קיים, וזה בהתחשב בתרחישים המחמירים ביותר, מאחר והמשכנתא תהיה נמוכה מערך הנכס במימוש מהיר וזאת לאחר ירידה של 10% במחיר. כך שככל שהזמן עובר יתרת המשכנתא לסילוק הולכת וקטנה וכך הסיכון לבנק, בסופו של דבר אנו מקבלים סיכון נמוך ביותר ליציבות הבנקים, כאמור מדובר בסימולציה אחת בלבד מני רבות ולפי מודל מאד מתוחכם לניהול סיכוני האשראי הנדל"ני של הבנקים, המודל עמד בתרחישים המחמירים ביותר. בסופו של דבר ניתן להסיק כי כל פעם שיש נושא שעלול לפגוע ברווחיות הבנקים, ישר זועקים את זעקת הקוזאק הנגזל או במילים אחרות יציבות הבנקים תיפגע!

ניסית במאמר קצר זה להסביר את הגורמים הראשוניים שהביאו לעליית המחירים, כמו גם דוג' קטנות לפתרונות הולמים למחירי הדיור שלעניות דעתי מהווים את האיום הקיומי האמיתי על מדינת ישראל.

כל הזכויות שמורות לטל בן חיים ניהול פיננסי.