שנת 2022 נפתחה בסערה והמשיכה בהפצצה כבדה תרתי משמע.

בפתחה של השנה, אנו רואים גל התייקרויות במשק שנוגע לכיס של כל אחד ואחת מאיתנו, במאמר זה אעסוק בהתייקרות ריביות המשכנתה.

אתם בטח שואלים את עצמכם איך הריביות עלו בצורה כה דרמטית בעוד שרוב המדינה משותקת, אם תקראו את המאמר מבטיח שיהיו לכם התשובות

ראשית, הסבר למושגים הנפוצים:

• מח"מ – משך חיים ממוצע, מושג מעולם האגרות חוב. בבואנו לבחון כדאיות השקעה באיגרת חוב, מח"מ מהווה כלי חשוב בשיקול ובניהול הסיכונים. בהקשר שלנו, משך חיי המשכנתא.
• איזון תקופות – מסלולים עם תקופות קרובות ככל הניתן אחת לשנייה.
• מסלול ריבית פריים – פריים הינה ריבית בנק ישראל (0.1 כיום) בתוספת מרווח בנקאי של 1.5% כך שכיום ריבית הפריים הינה 1.6%. ריבית הפריים משתנה אחת לחודש וחצי בהתאם לריבית בנק ישראל שזו הריבית במשק. (סימון – P)
• מסלול משתנה כל 5 שנים צמודה – ריבית המבוססת לרוב על תשואות אג"ח ממשלתי בתוספת הצמדה למדד המחירים לצרכן אשר מתפרסם כל 15 לחודש בעבור החודש הקודם.
• מסלול משתנה כל 5 שנים לא צמודה – ריבית המבוססת לרוב על תשואות אג"ח ממשלתי ללא הצמדה למדד ולכן תהיה יקרה יותר ממסלול משתנה כל 5 שנים צמודה.
• מסלול ריבית קבועה לא צמודה – המסלול היחיד שההחזר החודשי שלו נשאר זהה לכל אורך חיי המשכנתא, המסלול הבטוח ביותר ולאורך זמן כנראה גם החסכוני ביותר.
• מסלול ריבית קבועה צמודה – הריבית נשארת זהה לכל אורך חיי המשכנתא אך מתווספת אליה הצמדה למדד המחירים לצרכן

שנית, יש להבין מהם מקורות המימון העיקריים של הבנקים:

1. בנק ישראל – הבנק של הבנקים.
2. הנפקת אג"ח – הבנק לווה כסף מהציבור.
3. בשנתיים האחרונות, הנפקדת אג"ח coco – בשונה מאג"ח רגיל הוא בסיכון גבוה יותר ובעת משבר הוא עלול להפוך למנייה וכתוצאה מכך גם להימחק ולכן התשואה עליו היא גם גבוהה יותר.
4. פיקדונות הציבור.

שלישית, מה משפיע על תמחור ריביות המשכנתה (תקציר):

גורמי פנים:

1. אחוז המימון –
   • 0-45%.
   • 45-60%.
   • 60-75%.
2. דירוג האשראי – בפשטות, טיב הלקוח.
3. הבטוחה – הנכס.

גורמי חוץ:

1. עלויות הגיוס של הבנקים.
2. תשואות של אג"ח ממשלתי ( מדינת ישראל ) צמוד/ לא צמוד.
3. ציפיות האינפלציה.
4. גורמים מאקרו כלכליים.
5. סיכוני אשראי.
6. הגבלות בנק ישראל על אחוזי החשיפה לנדל"ן.

מתחילת שנת 2022 ועוד לפני פרוץ המלחמה באירופה, ראינו עלייה משמעותית בתשואות האג"ח שהתחילו עוד באג"ח האמריקאי, המשיך באירופה והגיע גם לישראל כמובן ובעקבות כך, בחודשיים האחרונים אנו עדים לעלייה משמעותית בריביות הבנקים. הסיבה העיקרית "עלייה בתשואות על אג"ח ממשלתי" (מקור גיוס עיקרי של המערכת הפיננסית). הסיבה הנוספת הינה עלייה במרווחים הפנימיים. עלויות הגיוס משתנות מיום ליום, לכל בנק עלויות גיוס שונות, יש הבדל בין עלות גיוס של בנק גדול לבין עלות גיוס של בנק קטן בדיוק כמו לאדם פרטי שלוקח הלוואה. בחודשיים האחרונים, אנו עדים לעלייה משמעותית בריביות הבנקים. הסיבה העיקרית "עלייה בתשואות על אג"ח ממשלתי" (מקור גיוס עיקרי של המערכת הפיננסית). הסיבה הנוספת הינה עלייה במרווחים הפנימיים. בנק ישראל מנסה לשלוט בכמות הכסף בשוק באמצעות כלים מוניטריים כגון הורדה/העלאת ריבית. הסברה הכלכלית שמאז המשבר הכלכלי האחרון של 2008 התערערה, מדברת על כך שכדי ליצור אינפלציה חיובית בטווח של בין 1-3 אחוזים בשנה יש להפחית את הריבית במשק, להלן ריבית בנק ישראל ובכדי להפחית את קצב האינפלציה יש להעלות את הריבית במשק. כעת אנחנו ב"משחק" חדש, כמויות הכסף ששפכו הבנקים המרכזיים בעולם בתקופת הקורונה היא בלתי ניתנת להבנה.

שימו לב לנתון הבא: 40% מכל הכסף שארה"ב הדפיסה אי פעם (הדפסה באופן מטאפורי) היה ב-12 החודשים של תחילת הקורונה (מאפריל-מאי 2020), אני כותב שוב 40%!!!

טבלה המצורפת מטה, ניתן לראות את האינדיקטורים הכלכליים החשובים ביותר לשוק המשכנתאות החל משנת 2012 ועד 2021.

מס' נקודות עיקריות:

1. ניתן לראות כי ככל שמדד המחירים לצרכן עולה, כך תשואות ריאליות שנגזרות מעקום ה-0 יורדות מה שמצביע על תמחור השוק לאינפלציה.
2. כאשר מדד המחירים לצרכן עולה, כך הריבית השקלית הממוצעת עולה (לא צמודה). ניתן לראות זאת ביתר שאת ב-2022.
3. מדד תשומות הבנייה שדשדש בשנים עברו כמו מדד המחירים לצרכן עולה בחדות מדאיגה. תהיה עלייה נוספת גם ב-2022 ואף חדשה יותר.
4. אין קורלציה בין ריבית פריים נמוכה למדד המחירים לצרכן.
5. המלחמה באירופה טרם באה לידי ביטוי עבור הצרכן. תורגש מאד בחודשים הבאים כמעט בכל אספקט של החיים.
6. שנת שיא ברווחי הבנקים, הרבה מאד מתוך הרווחים האלו נובע משוק המשכנתאות הגואה!

צירפתי ניתוח קצר שכלכליסט עשה על שנת 2021 על תחום המשכנתאות.

ניתן לראות כי כל המערכת הבנקאית הגדילה את החשיפה לשוק המשכנתאות בצורה משמעותית (גם עקב הקלה רגולטורית). כמו כן לגבי ריבית הפריים הייתה עלייה קלה בממוצע הריבית בעיקר עקב הסרת המגבלה על שליש פריים ובנוסף הייתה ירידה בריבית הממוצעת על המשכנתאות במחצית השנייה של 2021, תקופה שנגמרה עם תחילת 2022 כמובא במאמר זה.

כל הזכויות שמורות לטל בן חיים ניהול פיננסי.