המאמר הבא יעסוק בהשקעות נדל"ן, אני מדגיש מראש כי לא אבצע השוואה לאפיקי השקעה שונים אלא מאמר שיהווה מדריך קצר למשקיע המתחיל.

אינספור כתבות וסיפורים סופרו על הנדל"ן הישראלי בכלל ועל משקיעי הנדל"ן בכלל.

רבים האנשים שקונים דירה ומתייחסים אליה כאל השקעה מבלי לנתח את ההשקעה בכלים מימוניים, כמו כן הם מתייחסים אך ורק לשכירות המתקבלת או לעליית ערך הדירה מבלי לחשוב הוצאות שונות שיש לתפעול דירה וכמובן עלויות המימון.

מס' כללים רגולטוריים עיקריים (מתייחס למערכת הבנקאית בלבד):

1. מימון לדירה שנייה ומעלה – עד 50%.
2. שיעבוד נכס קיים (משמש כהון ראשוני) – עד 50%.
3. יחס החזר מותר, הכנסות אל מול התחייבויות מעל 18 חודשים הינו 50%, בפועל הבנקים מאשרים עד 40% וזה גם מאד לא שכיח ולא מומלץ.
4. מדרגות מס רכישה –
   • 5% על חלק השווי שעד 1,292,280 ₪.
   • 6% על חלק השווי שמעל 1,292,280 ש"ח ועד 3,876,835 ₪.
   • 7% על חלק השווי שמעל 3,876,835 ש"ח ועד 5,338,290 ₪.
   • 8% על חלק השווי שמעל 5,338,290 ש"ח ועד 17,794,305 ₪.
   • 10% על חלק השווי שמעל 17,794,305 ₪.

מס' פרמטרים שחייבים להכיר בנדל"ן להשקעה:

1. נזילות – מידת הנזילות של המשקיע, חשוב מאד להתייחס לפרמטר הזה בבואנו לבחון השקעה, מאחר ולעיתים יש חודשים בהם הדירה לא תושכר ו/או הוצאות על תיקונים כאלה ואחרים ולכן יש לבחון את הנזילות.
2. סחירות – יש לבחון את מידת הסחירות של הנכס, נכס בנרכז סחיר יותר מנכס בפריפריה.
3. טווח זמן – האם עסקת "פליפ" שמשמעותה קנייה ומכירה מהירה או שמא השקעה לטווח ארוך.
4. תזרים מזומנים – משכנתא מול שכירות, האם אנו מעדיפים להקטין עלויות מימון ולייצר תזרים שלילי או לייצר תזרים חיובי ואז עלויות המימון גדלות.
5. עלות מימון – מחיר הכסף שאנו לווים מהבנק.
6. תשואה – לרוב מחשבים אותה בצורה הפשוטה של שכירות שנתית חלקי מחיר הנכס. תשואה ממוצעת למגורים בישראל הינה סביב 3.2%.
7. שת"פ – שיעור תשואה פנימי – כלי לבחינת כדאיות אפיקי השקעה.

ניקח דוגמא:

זוג בגיל ה-40 משתכר ממוצע 22 אש"ח ובעל דירה בשווי 1.6 מש"ח עם משכנתא 500 אש"ח ומשלמים עליה 2800 ₪ בחודש.

הנחות ייסוד

ניתוח עסקה

בדוגמא לפניכם מופיע ניתוח פשוט של העסקה (לא ניתוח מלא), בניתוח ניתן לראות מס' פרמטרים שציינתי מעלה, בסופו של דבר זו עסקה שלא בהכרח משתלמת ולכן בבואנו לרכוש דירה להשקעה יש לבחון בכלים מימוניים מורכבים, אחרי הכל מימון זו מומחיות!

במאמר הבא, אתן תחזית אודות שוק הנדל"ן הישראלי.

כל הזכויות שמורות לטל בן חיים ניהול פיננסי.