מאמר זה יעסוק בשלושה נושאים עיקריים:
נושא ראשון, כמו שכולנו יודעים וחווים אנו נמצאים בעידן חדש. עידן של ריביות נמוכות.
כבר מספר שנים שריבית בנק ישראל היא ברמות הנמוכות ביותר מקום המדינה. יש לכך סיבות רבות שעליהן לא ארחיב במאמר זה, יחד עם זאת עדיין אני צופה שרמת הריביות הנמוכה תישאר בשנים הקרובות. בעידן בו הריביות נמוכות, מחיר הכסף יורד פלאים, משמעות הדבר היא שאנשים לווים יותר ובזול יותר, מה שאמור להגביר את הצריכה הפרטית. מצד שני הריבית על החסכונות הבנקאיים זולה גם היא ולכן התשואה נמוכה.
בשנים האחרונות המודלים הכלכלים המוכרים מאבדים מתוקפם, בעיקר ההנחה הכלכלית הרווחת שכאשר הריבית נמוכה, יכולה להיווצר אינפלציה (עליית במדד המחירים לצרכן). השנים האחרונות בישראל הוכיחו שלריבית נמוכה אין השפעה ישירה על עליית המחירים.
ראו ממוצע שנתי של ריבית הפריים בישראל אל מול המדד.
כאשר ציפיות האינפלציה הן נמוכות אזי הריביות צמודות המדד תהיינה בעלייה, ולהפך בדיוק כפי שקורה כעת, המסלולים הצמודי מדד ירדו משמעותית עם הצפי לעלייה במדד המחירים לצרכן. יש לסייג את הדברים ולומר שאין קורלציה ישירה. כמו כן, כל מומחה במימון יודע שבתקופות של ריביות נמוכות, על הלווה להאריך את המח"מ (משך חיים ממוצע) של ההלוואה ובעיקר של המסלול השקלי, דהיינו מסלול הקבוע לא צמוד. כמובן שיש לעשות זאת תוך איזון חכם וניהול סיכונים מושכל. לעניין המשכנתא שכן מדובר לרוב על הריביות הקבועות, עדיף להאריך אותן (בגבול ההיגיון) ולמצוא את האיזון בתקופות.
מח"מ באיזון התקופות מקצר את המשכנתא ומרווח השוק זהה ואפילו גבוה יותר באיזון תקופות, מה שיכול להעיד על אפשרות להפחתה בריביות.
אין שום סיבה מימונית טהורה לקחת משכנתא לא מאוזנת, זה מביא אותי ישירות לנושא השני, פרעון עתידי, ככלל יש לאנשים נטייה להיות אופטימיים יתר על המידה בעיקר בנושאים כלכליים, אי לכך ובהתאם לזאת בניית המשכנתא נובעת מהאופטימיות של פירעון עתידי.
מניסיוני בתחום המימון בכלל ותחום ייעוץ המשכנתאות בפרט, בסופו של דבר מרבית המשפחות אינן פורעות את המסלול שתוכנן במלואו ובמקרה הגרוע אף יותר כלל לא פורעים ואז המסלול הופך להיות בעוכריהן כי לרוב זה נבנה על ידי מסלול משתנה צמודה כל 5 שנים.
ניקח אפיק השקעה סולידי ל-5 שנים, אשר מורכב מתיק השקעות הכולל: אג"ח ממשלתי + מניות ת"א 35 + השקעות אלטרנטיביות (קרנות גידור וכיוב'), התשואה הממוצעת שלו תהיה כ-5 אחוזים בשנה, אם ניקח משכנתא ממוצעת שנבנתה בצורה נכונה, עלות המימון הממוצעת ב-5 שנים תהיה 3.5% בשנה. כלומר עלות המימון נמוכה אל מול התשואה המתקבלת מאפיק השקעה סולידי ולכן אין רציונל לתכנן פרעון עתידי, אלא למנף נכון את היכולת הכלכלית של התא המשפחתי.
הבעיה בתכנון פרעון עתידי הוא שלרוב הוא נשען על אופטימיות יתרה, דה פקטו אנשים משתמשים בקה"ש שלהם לצרכים מגוונים כמו: חופשה משפחתית, הפחתת המינוס בחשבון, החלפת ריהוט לבית, שדרוג הרכב ועוד. כאשר בסופו של דבר לא פורעים את המסלול שתוכנן מראש לפירעון זה יוצר עלות מימון גבוהה יותר שתעלה ביוקר כלכלית לתא המשפחתי.
מתי כן, כדאי לתכנן פרעון?! כאשר אמורים להיות שינויים בתא המשפחתי או מתוך רצון להפחית החזר חודשי. יש לבחון כל מקרה לגופו ובצורה נכונה.
כאשר בונים משכנתא בצורה חכמה ומאוזנת לרוב אין צורך לפרוע מסלול כזה או אחר, זוכרים את עידן הריביות הנמוכות.
נושא שלישי, מסלול פיתוי, מהו?! (סייע בהכנת החלק השלישי, אלכסנדר שפירו).
ההגדרה הפשוטה והקצרה של המסלול – מסלול נוסף (עודף) שנלקח כחלק מהמשכנתא שלנו, תוך מטרה ויכולת ברורה לפרוע אותו מיד או או בטווח של חודשיים מרגע לקיחת כל חלקי המשכנתה.
בכדי להבין את השפעתו על המשכנתא שלנו יש להכיר את דרגות המימון הקיימות.
דרגות מימון באחוזים: סכום המשכנתא / מחיר הרכישה (למעט מחיר למשתכן שבו שווי נכס ובתנאי שזה עד 1.8 מש"ח). על פי הוראת בנק ישראל יש 3 דרגות מימון:
נשואים + 2
הכנסה נטו 18,000 ש"ח
הלוואת רכב 1,500 ש"ח
הכנסה פנויה – הכנסה נטו-התחייבויות = 16,500 ₪.
הון עצמי – 600 אש"ח.
משכנתא מבוקשת – 1 מש"ח.
זכאות – 100 אש"ח, יש סיכוי שהבנק שכח לציין זאת J
יכולת החזר חודשי של הלקוחות – 4,700 ₪.
מחיר הנכס – 1.6 מיליון, לכן הזוג נמצא בדרגת מימון אמצעית 62.5%.
הנחת עבודה, תמהיל סטנדרט של הבנק.
נעשו בו שינויים הבאים, וכמובן תמחור יותר חזק בין הבנקים: (אין באמור להוות המלצה)
נגדיל את המשכנתא – 1.12 מש"ח.
כך נראה שימוש נכון במסלול הפיתוי, כמובן שהתמהיל הוא סטנדרט של הבנק ומאד לא מומלץ, בוודאי אחרי מי שעוקב אחריי בפלטפורמות החברתיות השונות.
מסלול הפיתוי צריך להיות במסלול משתנה כל 5 צמודה למדד.
ישנה, דיעה נוספת, שלי, שבמצב הנוכחי, מסלול הפיתוי לעיתים מתייתר, כלומר בעידן של ריביות נמוכות (זוכרים את החלק הראשון), יש לעיתים מצבים בהם אין השפעה למסלול הפיתוי. בעיקר כאשר מדובר באחוזי מימון נמוכים, לווים בעלי דירוג גבוה, מעבר בין דרגת מימון אחת לשנייה.
ברצוני לחדד, עניין נוסף, מסלול פיתוי הינו מיועד לפירעון מיידי! יחד עם זאת, חשיבות בניית התמהיל הינה מכרעת הרבה יותר מאשר שימוש במסלול הפיתוי, יש לתכנן בצורה מושכלת.
כל הזכויות שמורות לטל בן חיים ניהול פיננסי.
השאירו פרטים ונחזור אליכם בהקדם
