במאמר זה, אנסה להסביר מושג ייסוד במשכנתאות, חוקים רגולטוריים בשוק המשכנתאות וקצת "על איך הבנק עובד":

אז מה זה משכנתא – שעבוד נכס מקרקעין כבטוחה להחזרת הלוואה.

ההלוואה, בגינה ניתנת המשכנתא, היא בדר"כ הלוואה גדולה וארוכת טווח. מטרתה העיקרית היא שעבוד נכס דלא ניידי (נדל"ן) לצורך רכישתו, בעת לקיחת המשכנתא מבוצע רישום אצל רשם המשכונות ובמשרדי הטאבו (לעיתים רשום אצל החברה המשכנת, טאבו ירדני וכו').

בקרב הציבור ובלשון הדיבור המקובלת, הכוונה בדרך כלל היא להלוואה גדולה וארוכת טווח, שמטרתה על פי רוב היא רכישה למגורים.

אחוזי מימון

1. רוכשי דירה יחידה זכאים ל-עד 75% מימון.

1. 1. משפרי דיור זכאים ל-עד 70% מימון.
   2. רוכשי דירה 2 ומעלה (להשקעה) עד 50% מימון.
   3. בניית עצמית עד 70%.

כושר החזר לקוח

לפי חוקי בנק ישראל לא יתאפשר החזר משכנתא אשר מהווה 50% ויותר מסך ההכנסות הפנויות (הכנסות בניכוי התחייבויות קבועות כמו הלוואות, שכירות וכדו').

בפועל, הבנקים לא נותנים יותר מ-40%, בתכלס, הבנקים נותנים עד 35% מסך ההכנסות הפנויות.

חוקים רגולטוריים על בניית תמהיל

1. 1. עד שליש במסלול ריבית משתנה לטווח של עד 5 שנים, הנפוץ ביותר הפריים.
   2. לפחות שליש מההלוואה בריבית קבועה צמודה/לא צמודה
   3. עד שני שליש משכנתא בריביות משתנות למיניהן- מסלול משתנה לפי מט"ח, משתנות כל 5 שנים, פריים ועוד.

סוגי מסלולים נפוצים

1. מסלול ריבית פריים – פריים הינה ריבית בנק ישראל (0.1 כיום) בתוספת מרווח בנקאי של 1.5% כך שכיום ריבית הפריים הינה 1.6%. ריבית הפריים משתנה אחת לחודש וחצי בהתאם לריבית בנק ישראל שזו הריבית במשק. (סימון – P)
2. מסלול משתנה כל 5 שנים צמודה – ריבית המבוססת לרוב על תשואות אג"ח ממשלתי בתוספת הצמדה למדד המחירים לצרכן אשר מתפרסם כל 15 לחודש בעבור החודש הקודם.
3. מסלול משתנה כל 5 שנים לא צמודה – ריבית המבוססת לרוב על תשואות אג"ח ממשלתי ללא הצמדה למדד ולכן תהיה יקרה יותר ממסלול משתנה כל 5 שנים צמודה.
4. מסלול ריבית קבועה לא צמודה, המסלול היחיד שההחזר החודשי שלו נשאר זהה לכל אורך חיי המשכנתא, המסלול הבטוח ביותר וכתוצאה מכך גם היקר ביותר במשכנתא.
5. מסלול ריבית קבועה צמודה – הריבית נשארת זהה לכל אורך חיי המשכנתא אך מתווספת אליה הצמדה למדד המחירים לצרכן.

סוגי לוחות סילוקין נפוצים

1. שפיצר, שיטת חישוב הנפוצה ביותר שבה ההחזר החודשי נשאר זהה (במידה והריביות לא משתנות ואין הצמדה למדד), ההחזר החודשי מחולק לתשלום לריבית וקרן והם אלו שמשתנים בכל חודש, סך ההחזר נשאר זהה.
2. קרן שווה – לא ניתן לקחת בכל מסלול ובכל בנק, שיטת חישוב שבה אנו מתחילים לשלם יותר ועם הזמן ההחזר החודשי פוחת, ההחזר החודשי מחולק לתשלום ריבית וקרן, התשלום על הקרן זהה לכל אורך חיי המשכנתא, הריבית היא זו שמשתנה בכל תשלום.
3. גרייס חלקי – שיטת חישוב שבה אנו משלמים ריביות בלבד ולאחר תקופה מסויימת שנקבעת מראש אנו מתחילים לשלם קרן + ריבית (כמו בשפיצר) נפוץ מאד במחיר למשתכן שבו אנשים רוכשים את הדירה כעת, גרים בשכירות עד לאכלוס.
4. גרייס מלא – שיטת חישוב שבה הלקוח דוחה את כלל התשלומים הן הקרן והן הריבית, לא שכיח בכלל והבנקים לא נוטים לאפשר ללקוח, אלא במקרים חריגים.
5. בלון/גישור/בוליט – שיטת תשלום שבה אנו משלמים ריביות ובתאריך מוסכם (לרוב עד שנתיים) אנו פורעים את הקרן בתשלום אחד.

סוגי ריביות –

1. ריבית נומינלית היא הריבית הנקובה במסמכי מתן ההלוואה ללא התחשבות במועדי חיוב הריבית ובהיטלים הנלווים (עמלות). בדרך כלל תצויין הריבית לתקופה של שנה אחת.
2. ריבית אפקטיבית (ריבית מתואמת) היא הריבית המשולמת בפועל על ההלוואה תוך שקלול מועדי חיוב הריבית וההיטלים הנלווים כמו עמלות.

מקווה שההסברים הקצרים והנקודתיים יתרמו לכם לקבל החלטות נבונות,

לעוד הסברים תכלס, ניתן לפנות בפרטי, טל.

זיכרו: איכות המשכנתא נובעת בעיקר מבנייה נכונה ומותאמת של התמהיל ולאו דווקא מהריביות!!!

כל הזכויות שמורות לטל בן חיים ניהול פיננסי.