מאמר זה ייסוב סביב הנחות עבודה שנעשו בשנת 2020 + 2021, ומקבלות תוקף כעת ב-2022, בנוסף לכך תהיה תחזית נוספת להמשך.

כפי שאני תמיד טוען, משכנתה = אשראי = מימון, ומימון גבירותיי ורבותיי זו מומחיות.

כעת, אצטט מס' נקודות ממאמר שהעליתי גם בעמוד העסקי וגם בפורום, המאמר נכתב בתחילת משבר הקורונה (לאחר העלייה החדה והירידה לאחר מכן בריביות):

1. הבנק יתמחר מסלולים צמודים לפי צפי מדד שונה – טענה שהוכחה כנכונה.
2. קבועות לא צמודות בטווח הקרוב יישארו די סטטיים – טענה כמעט מדויקת לחלוטין, הקל"צים עוד ירדו במקצת.
3. קבועות לא צמודות בטווח הבינוני-רחוק יעלו מאד – טענה שכיום כבר ברורה לכולם כנכונה מאד.

לפני מס' שנים, העליתי מאמר מאד מיוחד שקראתי לו איזון תקופות, המאמר יצר באזז מרתק כאן בפורום, חלק היו בעד וחלק נגד.

האסכולה הראשונה טוענת שיש לקצר את הקלצ ולהאריך מ"צ ופריים.

האסכולה השנייה שאני גאה להיות אבי האסכולה הזו גורסת כי יש לאזן בין תקופות המסלולים.

כיום, כאשר יש אינפלציה גבוהה של מעל 4 אחוז וגם בזמנים שגרתיים של אינפלציה בשליטה (יעד בנק ישראל הינו 1-3 אחוז) ברור לכל כי יש לאזן את התקופות.

אותם יועצים שטענו כי יש לקצר את הקל"צ טעו ובענק, מאחר וכאשר יש אינפלציה בתוספת למסלול ארוך טווח, קצב החיתוך מהקרן נשחק לחלוטין.

ניקח 2 תמהילים פשוטים:

חוסר איזון

איזון תקופות

ניקח הנחות בסיסיות כדי שיהיה קל להשוות:

• הפריים יישאר זהה (במידה והוא ישתנה זה רק יגדיל את היתרון לאיזון תקופות).
• אינפלציה ממוצעת של 2.5% שנתית.
• משתנה תישאר זהה לכל אורך התקופה (במידה והיא תשתנה זה רק יגדיל את היתרון לאיזון תקופות).

התוצאה: הפרש של 33,815 ש"ח לכל התקופה

בתחילת השנה, העליתי תחזית, להלן מס' נקודות עיקריות:

1. ניתן לראות כי ככל שמדד המחירים לצרכן עולה כך תשואות ריאליות שנגזרות מעקום ה-0 יורדות מה שמצביע על תמחור השוק לאינפלציה.
2. כאשר מדד המחירים לצרכן עולה כך הריבית השקלית הממוצעת עולה (לא צמודה). ניתן לראות זאת ביתר שאת ב-2022.
3. מדד תשומות הבנייה שדשדש בשנים עברו כמו מדד המחירים לצרכן עולה בחדות מדאיגה. תהיה עלייה נוספת גם ב-2022 ואף חדה יותר.
4. המלחמה באירופה טרם באה לידי ביטוי עבור הצרכן. תורגש מאד בחודשים הבאים כמעט בכל אספקט של החיים. (כל אזרח בישראל ובעולם-הרגיש מאד!)

תחזית להמשך השנה: (נכתב לפני פירוק הממשלה ובהנחה והמלחמה באירופה תימשך).

1. המשך עלייה בריביות המשכנתה.
2. אינפלציית הליבה תמשיך לעלות בקצב מהיר.
3. מדד תשומות הבנייה יתכנס לכיוון של 6 אחוז שנתי.
4. סיכון גובר לסטגפלציה, במיוחד בארה"ב.
5. העלאת ריבית בנק ישראל עד סוף השנה בין 0.75 ל-1 אחוז. כך שהריבית תהיה בין 1.5 ל-1.75 אחוז.

בתקופה הנוכחית, יש חשיבות עצומה לבנייה נכונה ומותאמת של תמהיל המשכנתה בדגש על הפחתה לחשיפה מדדית או מט"ח ובנוסף לבחון את יכולת ההחזר בצורה מחמירה יותר מתוך הנחה לקצב עליית ריביות.

כל הזכויות שמורות לטל בן חיים ניהול פיננסי.